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調解週 2014 ﹣ 大廈管理問題 (一)

由律政署牽頭,各團體支持及協辦的調解週 (Mediation Week) 2014 已於三月尾完滿結束。是次活動由3月20日至3月27日,分別向社區、家事、金融、商界、建造業、保險業、法律界及醫療界別等人士更廣泛的推動調解。其中,3月26日及27日均就大廈管理及調解舉辦專題講座,讓調解可以再一次直接介紹給市民。

大廈管理的糾紛可大可小,處理不善不單影響大廈的管理工作,更會影響大家每一天的生活。可惜的事,很多人並不把大廈管理糾紛當作一回事,往往最後因為瑣事而要閙上法庭,甚至要遊行抗議。其實很多糾紛在更早階段如處理得宜,又或引入調解,不單可大事化小,更能令爭議完滿解決,可謂雙贏。

每次出席公開的調解講座,均可直接了解並回答市民對調解的疑惑,對調解員來說可謂獲益不淺。

每次我們告訴市民,調解的焦點並不在對錯,很多市民第一時間的反應就是:不先定對錯,又如何解決問題?這個反應十分自然,也十分實際。

香港為實行普通法的地區,一直以來,最為人所知的解決糾紛方法就是訴訟,而訴訟必然涉及判別對錯。市民習慣了要決定誰是誰非,才叫解決事情,又或是取得公義。然而,大家必須明白這不一定乎合當事人的最佳利益。

有管委會的委員提問,指某單位住戶欠交管理費,作為管委會委員必須切實執行規則,追討管理費。該單位必然是錯,而管委會必定不能縱容,否則如何向各住戶交代?如要調解處理此問題,又怎可不管對錯?

首先,調解並不是不分對錯,而是焦點不在對錯。調解重點在於協助雙方獲得最佳利益,而不是判別對錯。欠交管理費當然不對,但是錯誤的事情已經發生,各位是想解決事情,還是不斷地斥責此不當的行為?不斷強調某一方的錯,又代表可以解決問題?

調解絕對適合處理此類問題。調解為雙方提供一個機會,在調解員的主持及促進下互相真正溝通。雙方可以透過會議,真正了解一方為何沒有繳交管理費,以及不繳費對管委會以至其他業主的影響。或許一方並非不想繳交管理費,而是經濟出現困難。即使訴訟,也不能使他交出任何費用。管委會如苦苦追迫,又有何用呢?

回到交代的問題,向一眾業主住戶交代是管委會的責任,但採取法律行動並不代表是最好的交代。管委會的委員們千萬不要為交代而交代,務必先以大廈利益出發。如果可以在省時省錢的情況下,使欠交管理費的住戶交費,不是真正的雙贏嗎?

經調解下達成的協議可以很多樣化,這是調解的特色,也是調解的優點。欠交管理費,是否可以用分期形式支付?是否可以改成為大廈提供其它服務代替?只要是大家能接受的方法,多獨特也可以採用作為和解協議。

調解的成功,正因為我們不再把焦點放於對錯,只要我們放下這點執著,所有問題都會變得明朗得多﹗

By Eric Ting

 


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